Pour le déplafonnement du loyer…
Vous avez dit « déplafonnement » ? Le montant du loyer d’un bail commercial, lors de son renouvellement, doit en principe correspondre à la valeur locative (C. com. art. L 145-33) . À ce titre, et sous conditions, un texte permet au bailleur de demander au juge de fixer le montant du loyer d’un bail renouvelé à la hausse, sans prise en compte de la variation indiciaire applicable (ILC ou ILAT), en cas de modification notable des éléments de la valeur locative (C. com. art. L 145-34) . On parle de déplafonnement du loyer (à la valeur locative).
Côté bailleur. En cas de déplafonnement à la demande du bailleur, la variation de loyer ne peut conduire, en principe, à des augmentations supérieures, sur un an, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (C. com. art. L 145-34, n, al. 4) .
Un important arrêt à méditer…
Coté locataire. Le Code de commerce permet aussi à un locataire d’obtenir en justice, à défaut d’accord amiable, la fixation d’un nouveau montant de loyer, revu à la baisse au vu de la modification notable des éléments de la valeur locative, au renouvellement d’un bail commercial.
Pour le déplafonnement à la baisse… Dans une affaire, un bailleur a contesté la procédure reconnue au locataire, par le biais de la procédure de question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Il a soutenu que l’absence de limite à la baisse du montant du loyer, en cas de déplafonnement à la demande d’un locataire, porterait atteinte au droit de propriété et au principe d’égalité.
Un cadre légal conforté… La Cour de cassation vient de juger qu’il n’y avait pas lieu de renvoyer la QPC au Conseil constitutionnel. Pour la Cour de cassation, notamment, la « fixation du loyer au renouvellement à la valeur locative, sans plancher à la baisse, n’est pas contraire au principe d’égalité » car le bailleur et le preneur « ne sont pas dans une situation identique, de sorte que le législateur était fondé à les soumettre à un traitement différent afin d’assurer la protection du preneur contre la surélévation du loyer en cas de dégradation de l’environnement économique du bail »(Cass. 3e civ. 12.11.2020 n° 20-15.179) . Dont acte…
Pour réagir du côté des bailleurs…
Négocier. Comme le souligne l’arrêt du 12.11.2020, les règles légales ne sont pas d’ordre public, et les parties à un bail commercial « peuvent les écarter afin de fixer d’un commun accord » le montant du loyer du nouveau bail (lors du renouvellement).
Patienter. À l’issue d’une période de trois ans, un bailleur pourra demander la révision du loyer et « compenser ainsi partiellement ou totalement la perte de revenu subie lors du renouvellement du bail » (arrêt du 12.11.2020) .
Refuser de renouveler. S’il estime qu’il sera le grand perdant du renouvellement, un bailleur peut le refuser (avec obligation de verser, en principe, une indemnité d’éviction au locataire). Pour refuser le renouvellement à la suite d’une demande de renouvellement du locataire, un bailleur doit veiller à bien respecter le formalisme imposé, sous trois mois (C. com. art. L 145-10) . Notez qu’à défaut de figurer dans un acte notifié par huissier au locataire, une déclaration de refus de renouveler le bail, faite verbalement par un bailleur, en réponse à l’interpellation de l’huissier lui signifiant une demande de renouvellement, ne constitue pas un acte valable de refus de renouvellement A (Cass. 3e civ. 24.09.2020 n° 19-13.333) .