L’indice des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales (ILC) est, avec l’indice des loyers et des activités tertiaires (ILAT) pour les activités de bureaux, industrielles, plateformes logistiques et les professions libérales, un indice alternatif à l’Indice du coût de la construction (ICC) qui a été supprimé par la Loi Pinel du 18 juin 2014.
Avec la Loi Pinel, le législateur a supprimé l’ICC au profit de l’ILC et de l’ILAT pour la révision triennale et le plafonnement du loyer de renouvellement.
Depuis la Loi Pinel, il est désormais préférable de préciser dans le bail lequel de ces deux indices s’appliquera pour la révision et le plafonnement du loyer de renouvellement.
Face à la baisse des indices ces dernières années et parfois aussi dans le but d’une gestion plus ‘prévisible’ de la rentabilité, certains investisseurs et gestionnaires ont été tentés d’insérer dans les baux commerciaux des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse.
Durant quelques années, les juges se sont prononcés sur le sujet à plusieurs reprises sans que toutefois une solution claire se dégage, certains retenant la validité de telles clauses tandis que d’autres considéraient principalement sur le fondement de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier qu’elles devaient être réputées non écrites.
Un récent arrêt de la Cour de Cassation (Cass Civ 3ème 14 janvier 2016, n°14-24.681) a posé le principe selon lequel les clauses d’indexation qui, dans les baux commerciaux, ne prévoient qu’une variation de loyer à la hausse et excluent la réciprocité de la variation, sont nulles et réputées non écrites.
Enfin, le nouvel article 1195 du Code Civil qui prévoit que :
« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.
En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »
Cet article a instauré un nouveau régime général de révision du contrat qui s’applique automatiquement à tous les nouveaux baux et les renouvellements conclus ou ayant pris effet depuis le 1er octobre 2016, à moins d’une renonciation expresse des parties. Cette ordonnance donne au juge des pouvoirs étendus de révision de l’ensemble du bail en cas de changement de circonstances imprévisibles et défavorables au moment de la conclusion du contrat et qui rend son exécution excessivement onéreuse pour l’une des parties comme par exemple une modification de nature économique, macroéconomique ou microéconomique, ou encore matérielle ou juridique !
Il faudra donc redoubler de vigilance dans la rédaction et le suivi des baux quant à l’appréciation de cette imprévisibilité car le juge appréciera au cas par cas.