La loi Pinel a institué au bénéfice du locataire commercial un droit de préemption codifié à l’article L-145-46-1 du code de commerce. Dans plusieurs hypothèses, ce droit est supprimé et n’a donc pas à être notifié au preneur. C’est le cas lorsqu’il s’agit d’une cession unique de locaux commerciaux distincts. C’est-à-dire que le propriétaire du local commercial ne doit pas, à cause du droit de préemption, être contraint de vendre ce local indépendamment des autres immeubles inclus dans l’opération.
En l’absence de jurisprudence sur le sujet, une réponse ministérielle a clarifié la loi à ce sujet déclarant : qu’il ressort que le bailleur n’est pas tenu de diviser son immeuble afin de purger le droit de préférence de son preneur, qui ne peut préempter le bien loué s’il est seul compris dans la vente.
En effet, le droit de préemption porterait atteinte au droit de propriété, et doit donc être interprété de façon restrictive.
Ainsi la cession unique de locaux commerciaux distincts se rapproche de la cession globale d’un immeuble contenant des locaux commerciaux. Que les locaux commerciaux soient situés dans le même ensemble immobilier ou qu’ils se trouvent dans des immeubles différents, la solution sera la même. Ce n’est qu’en cas d’indivisibilité des locaux distincts loués au même preneur que ce dernier peut exercer un droit de préemption.
Ainsi, c’est l’indivisibilité et non l’unicité du preneur qui rétablit le droit de préemption.
L’article L 145-46-1 du code de commerce est donc source d’incertitude et son maniement est risqué pour les professionnels car comment savoir s’il faut purger le droit de préemption ?